Novo PDM do Concelho de Caldas da Rainha- Razoura e ilusão dos pequenos
Impõe-se como Razoura, de fato igual em muitos concelhos, contrariando o que devia ser o PDM, sem soluções prontas, com capacidade e meios, para adaptar ideias de sucesso, respeitando o território, condições sociais, económicas e culturais. O porquê do “Nó Cego” – PS e PSD aprovaram os presidentes das CCDR´s. A partir daí os P. de Câmara ficaram “amarrados”, não podendo “levantar a voz”, porque dependem não só do planeamento, como na aprovação de políticas sectoriais e verbas para as executar. As decisões sobre inst. de planeamento, arrastaram-se por anos (PDM´s – média de aprov. 6 anos) e as A. de Municípios aceitam sem protestar. Não existe contra-Poder. Os rep. do Poder Local não deviam proteger-se com os técnicos porque os seus critérios são discutíveis e tem sempre uma visão política. Continuando por resolver os prob. habitacionais, impedindo por vezes de construir em locais ladeados de casas. Em simultâneo, projetos de grandes investidores vão passando, até se privatizam praias, arrancam sobreiros, o rigor só se aplica a alguns. Daí o nó cego, que só a REGIONALIZAÇÃO pode resolver. Voltando ao Novo PDM proposto – Tudo vai mudar de forma radical. Acabam os loteamentos, sem prévia aprovação de PP, PU ou EU. O Solo é urbano ou rústico – acabam os terrenos urbanizáveis, maior restrição no meio rural e cidade. O foco da iniciativa passa do privado para o Município. Este terá que dispor de mais meios técnicos e verbas para o grande investimento necessário. Altera-se o modelo que vigorou nos últimos 50 anos. Nesse nem tudo foi errado, nas Caldas alguns loteamentos (5 com mais de 1000 fogos) dos quais fui responsável, cederam terrenos para Eq. Públicos, piscina da Raul Proença, amp. da Infancoop, Colégio Rainha D. Leonor, C. Escolar S. Onofre e outros com áreas generosas ainda sem ocupação. Todos aprovados para os proprietários originais que investiram nas infraestruturas. Existiram mais de outros técnicos. O Novo Modelo do PDM, responsabiliza os Municípios pela iniciativa de ocupação do solo, mas estes não estão dotados dos meios técnicos e financeiros para o fazer. Os gastos com o pessoal, já são excessivos, mas a curto prazo será necessário um gabinete de especialistas, não só de geógrafos, com formação Urbanística e Outra. O Capital tem que ser elevado, encontrando novas fontes de financiamento. As UE não vão de imediato libertar capital para as despesas, o período de retorno, com base nos loteamentos será 20 anos, logo as UE, são risco no investimento e contencioso. Teoricamente o Modelo pode ser interessante, mas a sua aplicação, só resulta quando a iniciativa das UE tenha um ou poucos proprietários e em C. Urbanos, com procura maior que a oferta. Toda esta informação é conhecida, existem Concelhos no Oeste, que o experimentaram e tudo parou nos últimos anos. Potenciar o erro é comprometer o futuro, contribuindo para um Portugal dos pequeninos. O Novo PDM tem no regulamento – PROGRAMA E EXECUÇÃO (pág.138 e seg.). Prog. plurianuais de inv., a aprovar pelo EC e AM, de um prog. de financ. e execução urbanística; Ord. do território, Req. Urbana, P. Cultural, Ambiente, Req. de Eq. coletivos, Inf. Urbanas, Setor económico, Acessibilidades e Transportes. Os instrumentos e ações de execução são: PU, PP, Op. reab. Urbana e EU. As U. Operativas de plan. de gestão – UOPG previstas 8, UOPG 1 a norte 56.96 ha, UOPG 2 Vidais 3.48 ha, UOPG 3 a noroeste 45.01ha, UOPG 4 S. Gregório 21.9 ha, UOPG 5 S. Gregório 39.5 ha, UOPG 6 S. Catarina 20.98 ha, UOPG 7 S. Cecília 28.48 ha: Estas destinam-se ao des. de ativ. económicas e a UOPG 8 1312.03 ha, na cidade. O prazo previsto para execução das 7, numa área total de 224 ha, é de 12 anos é muito para o modelo das UE. Quanto á oitava prevê avançar para o PU num prazo de 3 anos, o que é também muito. As áreas de reab. Urbana – ARU, foram escolhidas com “crivo” apertado, deveriam integrar mais aldeias, promovendo mais a reab. com menores custos. Mecanismos de perequação (artº130) – teoricamente interessante, no entanto, quanto á aplicação, já existem muitas dúvidas. Fundo Municipal de sustentabilidade ambiental e urbanística (atrº139), para o financiar é necessário capital e definir bem o destino dessas verbas. Nas UOPG´s, sabemos que quando não existir (des)acordo entre proprietários, as infraestruturas custarão cerca de 350.000€/ha, mais projetos, além do custo dos terrenos, indeminização ou até expropriação, acrescido do risco elevado do “negócio” caso as condições económicas se alterarem, os prazos derrapem e o investimento está feito. Por outro lado, muitas vezes para fixar empresas importantes para o concelho, é necessário ceder terreno a baixo custo. Relatório do estado do Ordenamento do território (artº141) – O prazo previsto é de 4 anos é excessivo, devido á velocidade das mudanças. Vigência e revisão (artº145) – O prazo previsto é de 12 anos, devia ser menor. Ainda sobre as UE passam a ser o modelo privilegiado de ordenamento, mas deviam acautelar situações em que não exista acordo entre proprietários (regra geral), porque somos uma soc. profundamente individualista. As C. Municipais podem substituir-se aos mesmos, recorrendo á expropriação (RJIGT), ultrapassando o bloqueio do processo, assim a iniciativa privada de cooperação e transita para a imposição administrativa da resp. do Município, em substituição dos proprietários, mas como o pode fazer sem aumentar a Burocracia? Na execução, o Município pode fazê-lo diretamente ou de forma indireta, delegando num terceiro, através da concessão da urbanização, selecionando por Concurso Público. O investimento será assim do Município ou do Concessionário, que avançam com o capital, e na fase seguinte, os custos serão repartidos pelos proprietários, na proporção dos seus benefícios, mas é aqui que começa o “mar das tormentas”, sendo fundamental a transparência de todo o processo e gerir bem os conflitos. O prazo para delimitar e aprovar uma UE não deveria ultrapassar 1 ano. Em síntese as UE pressupõem mecanismos de perequação, definindo índice médio de utilização (IMU), área de cedência média (ACM), e repartição de custos de urbanização (RCU). A sua execução pode ser de compensação, cooperação, ou de imposição administrativa. O primeiro é da iniciativa dos proprietários, o segundo do Município com a cooperação dos proprietários e o terceiro só da iniciativa do Município. Ainda sobre os perímetros das UOPG já referidas, os loteamentos (junção e divisão das propriedades) com este PDM, já não podem avançar de forma isolada, antes das regras gerais das UE estarem definidas. Os planos prévios são obrigatórios; PP, PU e UE. Assim, os Municípios passam a assumir toda a responsabilidade no Urbanismo. A iniciativa privada é relegada para 2º plano, a não ser que sejam grandes investidores, fundos de investimento e outros, onde as portas estão sempre semiabertas. As UE são a nova ordem jurídica, justificando como um programa de desenvolvimento com o objetivo de redistribuir Encargos/benefícios. Não se devia perder o objetivo de que num adequado planeamento existir convivência entre as zonas da cidade densa e dispersa, conciliando edifícios altos, bairros tradicionais e meio rural. Debater o urbanismo é necessário, devem existir critérios técnicos, regras claras, evitando preferências de natureza individual ou arbitrária, fixando as normas, mas não de forma impositiva, não estrangulando a livre iniciativa, devendo existir de forma justificada no PDM “pontos de fuga”, que não entravem o desenvolvimento, quando não existam condições objetivas de aplicação do novo modelo, acautelando sempre o interesse público de forma criteriosa e com o máximo de transparência, mas servindo as populações que mais precisam. Em síntese: As alterações no Novo PDM são profundas, com pouca flexibilidade e muita Burocracia.. A ideia que fica, é que as suas normas são fortes para os fracos (peq. prop. e investidores e algumas atividades económicas no meio rural) e flexíveis para os grandes investidores que além dos PIN, tem ainda capacidade económica para avançar com PP, UE, adquirindo e juntando propriedades. O novo Modelo, com base nalguns académicos, é mais uma iniciativa de criar um novo quadro legislativo, pressupondo que se está sempre do lado do bem, sem fazer uma avaliação criteriosa do que correu bem e menos bem no modelo anterior e só com esses resultados alterar as políticas. A análise do PDM irá continuar
Mário Pacheco – Eng.º Civil Sénior (Ist)