Continuando a breve análise do regulamento do Novo Plano Diretor de Caldas da Rainha – Continuação
O Novo PDM deve demonstrar que atinge resultados. Organizar o território implica racionalizar as infraestruturas numa lógica de sustentabilidade, mas também no equilíbrio de interesses, não esquecendo as necessidades sociais da Comunidade.
Usos do Solo: Artº 40º – refere a existência só de solo rústico e urbano. Artº 41º – qualificação do solo rústico – Na sua descrição as edificações pré-existentes mais isoladas são ignoradas, não tem existência apesar de pagarem impostos. Artº 42º – Qualificação do solo urbano: espaços centrais e habitacionais são classificados como (tipo I, II, III, IV); espaços de atividades económicas: comércio e serviços e empresariais e industriais. espaços de uso especial – equipamentos, turismo e infraestruturas estruturantes. espaços verdes – estruturantes de proteção e enquadramento. Não são considerados como solo urbano, todos os espaços habitacionais não enquadráveis nos tipos I, II, III e IV e são muitos no concelho. Artº 44º – ptº2 – deveria ser feita uma análise critica, quanto ás alterações de uso do solo ou dos edifícios, pré-existentes quando os atuais usos se tornam obsoletos e sem viabilidade económica. Artº 48º – atos válidos e pré-existências. O ptº2 refere “o regime legal da extinção de direitos” – é uma questão que deveria ser bem clarificada quando tal pode acontecer, sob pena de poder existir dualidade de critérios. ptº3 – alínea d) deveria ser bem esclarecido as condições em que a Câmara deverá emitir a certidão da existência de construções anteriores á aplicação do RGEU (meio rural 1979) e os meios de prova para que não se torne num “calvário”, para os proprietários e técnicos Municipais. As Juntas de Freguesia e as suas declarações deveriam ser “lei”. ptº6 – deveria ser revisto, não se entende quando se trata de uma habitação ter ampliação só de 20%, e o turismo 40%, apesar de uma família de agricultores poder ser mais produtiva que um empreendimento turístico de pequena escala. Artº 49º – legalização de operações urbanísticas – pt.3, o limite de 5 de Março de 2027 para legalizações, no caso das Associações sem fins lucrativos pode ser insuficiente. Artº 50º – empreendimentos de carácter Estratégico – regula empreendimentos de interesse para o concelho. No entanto, podem ser projetos interessantes, e não empregarem no inicio mais de quinze pessoas. Também deveria existir uma descriminação positiva, se o investimento for no interior do Concelho. Artº 54º – caves – este artigo deveria ser revisto nomeadamente os pts 2, 3, 4 e 5, que podem ser bastante penalizador nalguns locais. Usos especiais do Solo: Artº 56º – carece de leitura aprofundada com a cartografia com o qual se relaciona. Solo Rústico: Artº 58º – edificação isolada para fins habitacionais – ao ler-se o teor deste artigo verifica-se que é demasiado restritivo, quando se sobrepõe com todos os outros condicionalismos, muito poucos casos passam no crivo. Pode questionar-se que numa zona de Minifúndio, como é o nosso Concelho em que são muito poucos os agricultores que dispõem de uma propriedade com 4ha. Esta área não deveria ser reduzida para 2ha, principalmente nas freguesias do interior. No pt.3, 10 anos para poder vender, em caso de extrema necessidade, não deveria ser reduzido para 5 anos? A família direta do agricultor não deveria também ter direito de poder construir? Artº 59º – para regulamentar desta forma, sem uma base alicerçada nos casos existentes no Concelho e na perspetiva de desenvolvimento não será arriscado? e condicionando o desenvolvimento onde ele é mais necessário, para travar o abandono do meio rural. Artº 64º – estufas agrícolas – não deveria existir uma diferenciação entre o que são estufas de produção familiar e do tipo industrial? por causa das distâncias as estremas. Na zona de Vale Tifónico são referidos 200ha, como área máxima de estufas, mas qual é neste momento a área já existente? Irá existir licenciamento Camarário? Para controle efetivo da situação e a questão da água como já referido anteriormente. Artº 65º – obras de reconstrução, conservação, alteração e ampliação – os pts 2 e 3 deveriam ser revistos, porque podem ser muito redutores em casos de habitações de âmbito familiar. Artº 66º, 67º, 68º e 69º – turismo – algum do articulado pouco adaptado para o Concelho de Caldas. Artº 70º – pt2 – em Caldas pelo que se sabe só está previsto um resort, com campo de golfe, junto á Estrada Atlântica. Na alínea c) do referido artigo refere a garantia de disponibilidade de água, recorrendo sempre que possível á reutilização de águas residuais tratadas, o que é correto, mas é insuficiente, porque a quantidade produzida no empreendimento, não chegará para as necessidades de um campo de golfe, sem sobrecarregar a captação da reserva subterrânea do Vale Tifónico, logo só reforçando o sistema com captação de água superficial de natureza pluvial e também do efluente da ETAR da cidade e de outras, depois de tratado. Artº 71º na área anteriormente referida sujeita a Plano de Pormenor a ser aprovado no máximo de 3 anos (pt.4 alínea b), o principal problema será a execução do mesmo, apesar de existirem mecanismos que visam assegurar a perequação dos benefícios e encargos, porque existe um grande proprietário, mas também dezenas de pequenos proprietários que fazem parte do P. Pormenor que estão fora da participação. Estamos perante um processo de investimento privado, mas que exige forte regulação e empenho por parte do Município, para que os pequenos não sejam esmagados. O atual proprietário desde 2022, de uma parte dos terrenos integrados no P. Pormenor, prevê Hotel, Apartamentos, campo de golfe etc, mas não dispõe legitimamente de todos os prédios, alguns pertencem a pequenos proprietários e a sua integração deverá sempre se privilegiar a negociação e não a posse administrativa ou expropriação. O envolvimento do Município é necessário para desbloquear do projeto e obrigará á venda do mesmo através da Hasta Pública, porque é a única forma de assegurar transparência sem beneficiar o maior dos proprietários. Espaços Agrícolas: Artº 73º – tem um articulado muito genérico que dá para todos os Concelhos. Veja-se por exemplo o pt.2, alínea b) proteção dos cursos água e solo, mas não refere como? c) também não clarifica as especialidades de produções a valorizar; f) mercados – não refere a Praça da Fruta e outros nichos de mercado? H) sobre a Marca nada diz; também não menciona como já referido em artigo de opinião anterior, a necessidade de criar além do centro de investigação, os locais de experimentação agrícola. Espaços Florestais: Artº 75º e 76º – refere generalidades, sem fazer um diagnóstico do existente no Concelho, deveria partir do mesmo e apontar uma Estratégia para combater a grande área ocupada por Matos, que só trazem problemas. Artº 78º – uso e edificabilidade – tem que ser analisado com o programa do P.P. da Estrada Atlântica e o núcleo de casas existentes no Zambujeiro. Artº 81º, 83º e 84º – Deveriam ser textos mais curtos, tratados com maior objetividade, bem alicerçados ás condições do território do Concelho. Artº 85º – pt1 alínea a) como já referido o centro de investigação agrária deveria integrar experimentação, fundamental para o desenvolvimento e apoio técnico aos agricultores; alínea b) Pecuárias – refere a existência de 85 pecuárias ou agropecuárias (licenciadas e não licenciadas, com processos de regularização em curso), não informa as que se encontram ativas e as que não cumprem critérios legais para licenciamento, bem como não prevê novas zonas com possibilidade da sua instalação, bem que como os usos possíveis de dar a instalações existentes, o que poderá ter menos impacto do que a sua demolição. Também deveria ter em conta os vários tipos de pecuárias; intensiva, extensiva e semi-intensiva, algumas com critérios menos exigentes de instalação, o que deveria ser também regulamentado. Artº 88º – espaços de atividades industriais – no pt.3 em que são definidas as condições e parâmetros de edificabilidade – deveria ser bem clarificado a situação das pré-existências em plena atividade, que tenham necessidade de ampliar e não o conseguem cumprindo todas as regras descritas. Artº 90º – espaços de ocupação Turística – O pt.5, parece ser o 4. Refere uma altura de 3m, que pode ser insuficiente tendo em conta as outras regras de funcionalidade destes espaços. No pt.6 indica como índice de impermeabilização de 65%, não é muito? Este indicador tendo em conta a finalidade deveria ser reduzido. Por último, não deveria ser esquecida e entrar na equação a ligação á Benedita, numa extensão de 12 km, que pressupõe reabilitação incluindo alargamento de cerca de 10 km e novo traçado na parte no restante, obra fundamental também para freguesias do interior além de Caldas, cidade e Benedita. Esta obra é fundamental e estruturante e contribui para o desenvolvimento do Concelho. (continua) Mário Pacheco – Eng.º Civil Sénior, IST