Novo PDM do Concelho de Caldas da Rainha
Participar, não podemos esquecer que Abril foi luz, liberdade e mais tarde Democracia, mas esta não é um sistema concluído, obriga-nos a intervir também no espaço público, para que as ideias prevaleçam sobre as imagens hoje tão manipuladas. Existe a ideia generalizada que o dossier PDM está fechado e a discussão pública de 30 dias não será mais do que cumprir protocolo, porque a lei a tal obriga, a equipa responsável pela sua elaboração e de acompanhamento são controladas pela CCDR (Comissão Coordenação de Desenvolvimento Regional) e APA (Agência Portuguesa do Ambiente) que não deixam margem para a intervenção pública. Veja-se o que disse um político de direita, á espera na estação de comboio, que a CCDR é um Poder Híbrido e até o Ministro José Manuel Fernandes (público 3/10/2026) criticou a CCDR que em 2025 desconsiderou a agricultura e o meio rural, não os integrando na estratégia estruturante de desenvolvimento. (zero investimento) O atual Executivo Camarário e o movimento Vamos Mudar, que alcançaram o poder em Caldas, feito inédito nos últimos 50 anos, merece respeito e consideração, mas devem ponderar e decidir com tempo, e não aprovar á pressa um Plano para os próximos 10/12 anos. Daí a obrigação de encontrar a melhor solução, com uma estratégia bem delineada para um Concelho próspero, inovador e de referência no Oeste, fazendo assim jus ao nome Vamos Mudar.
Continuando a análise do regulamento do PDM– Nos aglomerados rurais, as freguesias do interior são “esmagadas”. Artº 91º e 92º-pt3 regras de edificabilidade, a) não aos loteamentos, só 2 frações por parcela, dois lugares estac. por fogo, índice máximo de ocupação 80% e de utilização 65%, b) em espaços entre construções terão que respeitar as alturas, profundidade de empena e os afastamentos das edificações contiguas. Nas áreas de edificação dispersa– principalmente nas freguesias do interior, artº93º, pt1 define estas áreas como dispersas e extensivas, sem arruamentos consistentes. Artº94º – usos e edificabilidade – pt3 remete para a alínea b), do pt3 do artº92.
Qualquer destas normas aplicadas em prédios “entalados” entre construções antigas e com pequenas áreas inviabilizam a maior parte dos projetos. Não se entende a razão porque a profundidade, altura e área de utilização e ocupação não tem em conta o que foi aprovado com o atual PDM em vigor. Exigir 2 lugares de estac. por fogo é mais do que para certas tipologias em meio urbano.
Solo Urbano – Espaços centrais. Artº95º, pt2 estes localizados em C. Rainha, F. do Arelho, Nadadouro, Cidade/Casais da Cidade, Salir do Porto, Tornada, S. de Matos, S. Catarina, Landal, Alvorninha/C. do Souto, Vidais, A-Dos-Francos e Almofala/S. Clemente. Artº97º Regime de edificabilidade – pt3, nos espaços centrais excluindo o Plano de Pormenor PUC Histórico, a altura das fachadas de novos edifícios envolvente urbana que apresenta características morfológicas homogéneas. Pt.7 Nos espaços centrais da Cidade e da F. do Arelho, não se admite a alteração de usos de comércio e serviços existentes no r/chão. Espaços habitacionais – Artº98º define-os como áreas maioritariamente urbanizadas. Artº98 no pt3 define subcategorias I, II, III e IV. Artº100 – tipo I espaços envolventes aos centrais. O pt.4 regras de edificação, altura definida pela altura dominante na frente edificada entre duas transversais ou pela envolvente urbana que apresenta características morfológicas homogéneas. O pt.5 que quando tal não for possível respeite o que parece ser o pt.4 e não o nº1, aplicam-se os índices urbanísticos, índice máximo de ocupação 70% e de impermeabilização (80%). Artº101 espaços habitacionais tipo II área periférica do perímetro urbano da Cidade, no pt.3 regras de edificabilidade, altura 13m, piso em cave, índices máximos e impermeabilização 60% e ocupação 50%. Na alínea e) impõe que o uso do r/chão seja comércio e serviços nos prédios com mais de 8 fogos. Artº 102º espaços habitacionais tipo III, maioritariamente na cidade num anel periférico aos espaços habitacionais tipo II e não I, e na F. do Arelho predominante de tipologia unifamiliar em áreas bastante consolidadas e parcialmente edificadas. Pt.3 com exceção para F. do Arelho Praia com regras de edificabilidade, índices máximo de ocupação 65% e de utilização 70%, número máximo de 2 pisos e altura 7m, alínea d) na colmatação de parcelas que respeitem a altura dos edifícios contíguos. Pt.4 no aglomerado Foz do Arelho Praia – até a cota 50 m, índice máximo de utilização, 45%, 2 pisos e 7 m, cota superior a 50 m, habitação unifamiliar, área máxima de parcela 1500m², número máximo de pisos1, altura máxima 3 m, afast., rua 12 m e outros 7,5 m, índice máximo de ocupação 10%. Artº 103º espaços habitacionais tipo IV em todos os aglomerados urbanos do Concelho – pt.3 índices máximos de ocupação 60% e de utilização 65%, nº de pisos 2, altura 7 m. Pt.4 Encosta da F. do Arelho/Nadadouro, habitação unifamiliar sem anexos, garagem junto ás habitações, muros com 0,9 m de altura, nº de pisos 2, altura 7 m e índice máximo de ocupação 38%. Pt.5 admite cave, área mínima da parcela 2500 m² (dist. De 100 m e 200 m respeitando a margem da Lagoa) a área reduz para 2000 m².
Ao analizar-se este articulado sobre o solo urbano, espaços centrais, podemos questionar se não existem mais aglomerados urbanos no Concelho que deveriam integrar a lista. Qual foi o critério da sua seleção? No que diz respeito ao regime de edificabilidade (artº97), a altura dos novos edifícios é definida pela altura dominante da frente edificada entre duas transversais ou pela envolvente urbana. A aplicação desta norma vai criar grandes problemas, em zonas na Cidade e noutros aglomerados. Para melhor se entender veja-se dois ex. na Cidade, Av. 1º de Maio e ruas Luiza Mafra e Francisco Gomes Avelar no Bairro da Ponte. No primeiro poderá edificar-se 5/6 pisos com 10/11 dominantes na frente edificada e no segundo ½ pisos, em vez de ¾ existentes na envolvente, trata-se de um Bairro em transformação, deveria existir uma relação com o que foi aprovado em redor prédios de ¾ pisos. Nos espaços habitacionais, do tipo I, as regras de edificação pecam pela mesma tónica anterior, agravada com os indicadores urbanísticos de 70% e 80%. Prédios por exemplo de 200 m², teremos como área de construção 140 m² e de impermeabilização 160 m² e podem confinar com edifícios de 4 pisos. Nos espaços habitacionais tipo I, II, III e IV, em certas situações iremos ter o mesmo tipo de problema. Exigir que os edifícios com mais de 8 fogos em espaços habitacionais tipo II (artº101º) destinem o r/chão a comércio/serviços parece-nos um exagero em zonas periféricas, agravando o custo das habitações. Também não se entende quando se impõe uma altura de 3,0 m (artº 102 alínea d) quando atualmente uma habitação de 1 piso com cobertura plana não se consegue construir com menos de 3,50 m.
Espaços de atividades económicas- Artº 104º pt.2 b) espaços empresariais e industriais em número de 8 (6+2), suponho que resultaram da disponibilidade de solos, da procura e de políticas de equilíbrio e distribuição no território, no entanto parece-me que nalguns casos as condições de topografia e outras dificultam a sua implantação, mas são necessários e alguns devem ser priorizados no Planeamento Municipal.
Espaços de uso especial – espaços de equipamentos – artº111º – pt.3 b) Edificabilidade admite a altura da fachada 13 m, pisos em cave, índices de ocupação do solo 70% e de impermeabilização 80%. É necessário ter em atenção que um Hospital ou outro equipamento do mesmo nível pode ultrapassar estes indicadores, logo deveria existir a possibilidade de exceções quando estiver em causa o interesse público.
Infraestruturas – artº117 rede ferroviária – temos uma linha ferroviária que divide a cidade em duas com muitos poucos pontos de ligação, logo deveriam ser previstas pelo menos mais três conexões, reservando locais onde tal seja viável. Artº118º e 119º um zona para um terminal de cargas devia entrar nos planos – rede rodoviária Nacional – Deveria ser previsto zonas de reserva e servidão para rever traçados (troços), reabilitando Estradas Nacionais em concertação com outras Entidades, incluindo as EN desclassificadas sobre a Jurisdição das Infraestruturas de Portugal, SA. Quanto á rede rodoviária Municipal tal também deveria ser tido em conta não esquecendo a ligação á Benedita passando por algumas freguesias do interior, Mercado de Santana que é uma referência do Concelho. Por último, parecem-me importantes as sugestões seguintes: Deveria referir o prazo para conclusão do Plano Geral de Urbanização da F. do Arelho, tal como em Caldas. Espaço do mercado semanal deve ser deslocado para norte da cidade e o seu lugar dar lugar a Hotel de nível superior como já esteve previsto. Expoeste – O edifício deveria ser deslocado também para norte junto á nova zona do mercado e de eventos, e no seu lugar ser estudado como nova centralidade. Nova zona desportiva – há alguns anos existiu um acordo com o Caldas Sport Clube de cedência de 5ha na zona dos Texugos para fazer um parque desportivo, tal não é referido. “Cozer” a Cidade atravessada pela linha férrea prevendo novas conexões. Sinergias com os Concelhos vizinhos principalmente com Óbidos, Hospital, Lagoa de Óbidos, trilhos, linha férrea, etc. Contributos do planeamento para melhorar oferta de habitação. Consolidação de Caldas como centro de cerâmica e de indústrias inovadoras. Banco de terras para novos empreendedores. Controle de construção dispersa, o que existe não deve nunca ser imputado com penalização dos moradores, tal ocorreu por falta de planeamento e investimento em infraestruturas e existência de parcelas diminutas. Reabilitação e inovação no património termal. Encosta da Lagoa/Nadadouro – espaços para turismo, hotéis e outros não deveriam ser previstos? Destinar toda essa encosta a habitação de luxo não é um erro? Volumetria – de forma geral existe no articulado do regulamento do PDM, uma ideia redutora provocando o crescimento na horizontal, o que vai esgotar os terrenos disponíveis para novas gerações, encarecendo também despesas com infraestruturas. Outros indicadores urbanísticos – caso sejam feitas simulações em diversos locais, verifica-se que surgem problemas na sua aplicação piorando em muito o previsto no PDM em vigor. A questão da água e do seu reaproveitamento é também fundamental. Importância de um aeródromo para a região (ideia antiga do Engº L. Paiva e Sousa muitos anos)? Mário Pacheco – Eng.º Civil Sénior, IST